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quarta-feira, 23 de agosto de 2017

Dúvida de Iniciante - FIIs modinha ou vale mesmo a pena investir !!??

Fala Pessoal,

Há algum tempo venho falando que quero entrar na onda de renda variável, umas das opções que eu tenho pensado é entrar na "modinha" dos Fundos Imobiliários (FIIs). Não importa a modalidade (tijolos, papel e etc.).

Eis que surge uma deixa no fórum Hardmob, onde um usuário postou exatamente o que eu já pensei e também simulei, ou seja, até agora não vi vantagens de investir em FIIs.

Eu tenho investido em Renda Fixa, hoje (não sei o dia de amanhã hehehe), LCI/LCA sempre tem sido o que mais vale a pena (ao menos na minha opinião), pois rende mais que Tesouro Direto, CDBs, LCs. Não há incidência de IR porém você é sempre obrigado a esperar o fim do prazo do investimento.

Resolvi então comparar FIIs com meus investimentos em LCI/LCA, a não ser que eu esteja redondamente enganado, cheguei a conclusão que FIIs também está perdendo para LCI/LCA pelos menos até hoje.

Para começar eu costumo investir em LCI/LCA com as taxas abaixo:

                                   Costumo investir com 181 dias, ou seja 92% do CDI

No Fórum Hardmob, deram exemplo do FII SDIL11 que é muito bem falado em vários fóruns.

                                 Data 23/08 - vejam a variação neste último mês desse FII 

Vamos fazer agora uma conta de padaria, bem rápida, não estou aqui para dar opiniões fundamentadas, mesmo porque não sou especialista.

                                   Proventos/Aluguéis recebidos por cota do SDIL11

Com os dados deste FII, vamos as contas:

Se eu comprasse 100 cotas hoje de FII eu pagaria R$9200,00. Os proventos pagos em 07/2017 foram de  R$ 0,55, como temos 100 cotas, respectivamente teríamos R$ 55,00 mensais. Em 6 meses iríamos acumular R$ 330,00 de renda passiva (Olha que Maravilha), o preço da cota pode aumentar como diminuir, nos últimos tempos está tudo muito estável, mas segundo alguns fãs de FII  PREÇO NÃO IMPORTA KKKK, então não vamos levar em consideração neste caso.

Recapitulando 100 cotas SDIL11  em 6 meses me renderia R$330,00.

Agora vamos fazer uma simulação dos mesmo R$9200,00 em LCI e LCA, para facilitar o cálculo vou usar este SITE, aproveitar que ele inclusive dá a comparação com outros investimentos.


                                                 Taxas DI e Selic atuais (23/08)

 Vejam só amiguinhos, o "perda fixa" bateu o queridinho da moçada (FIIs), com um rendimento de R$379,00 em 6 meses.


Leve ainda em consideração que caso venda a sua cota, haverá tributação do IR.  Além disso em FIIs tem o custo de custódia (há corretoras que não cobram) e também há cobrança por ordem executada (essa ao que parece não tem jeito de escapar). Antes que perguntem o valor da cota que hoje está em R$ 0,55 pode aumentar (mas também pode cair). Se analisar não só esse mas vários FIIs ao menos esse ano está um sobe e desce ferrenho !!!

Ah Stifler seu merda, você não sabe de nada, pegou um FII com valor alto e desvalorizado!!  

- Tá bom, reconheço não sei nada mesmo, estou aprendendo, mas vamos fazer o cálculo com outro FII "famosinho":


HGRE11

1 cota - Valor em 23/08 = R$ 1443,00 - Proventos em 07/2017 = R$ 9,40 -  6 meses de proventos = R$ 56,40.

Resultado da simulação em LCI e LCA:



                                        Renda Fixa Full of Win com R$ 59,45.

Mais um FII preferido da galera:

FIIB11

Rendeu em 07/2017 R$ 2,35 - em 6 meses = R$ 14,10 

Em renda fixa renderia nos mesmos 6 meses = R$ 14,42




Bom por tudo isso colocado, eu ainda não optei por entrar no mundo dos FIIs, o trabalho é grande perto da pouca diferença de ganho que possa ter em relação a Renda Fixa, mesmo porque o $$$$ que eu tenho nem é tanto assim.

Se algum colega entendido tiver a disposição de refutar meus dados, fiquem a vontade !!


Até + pessoal





 


69 comentários :

  1. Salve, Stifler! A vantagem do FII é que os rendimentos podem crescer com o tempo, espera-se que nos FIIs bons, o rendimento por cota consiga, pelo menos, acompanhar a inflação no longo prazo.Por esse mesmo motivo é aceitável comprar um imóvel com cap rate menor do que a Renda Fixa.

    Eu acho que a maioria dos FIIs lançados no mercado brasileiro são de segunda linha, imóveis que alguém queria se desfazer e para isso lançou um FII. Há algumas boas exceções, a maioria delas já cara, como o FII PQDP11, que quase triplicou meu investimento desde que eu comprei suas cotas.

    FIIs são RV, se o investidor sair dando tiro no escuro, terá grandes chances de ter uma rentabilidade ruim.

    Abraços!

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    1. Fala Marcelo, obrigado pela análise, isso vai me ajudar a entrar ou não nessa !! rsrs

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  2. FII = Curva de juros futuros ( Quando em baixa FII em alta) ( Quando em alta FII em baixa)
    Mercado imobiliario ruim = Investimento em FII ruim
    Mercado imobiliária em alta = Investimento em FII lucrativo.

    Portante se pretende operar profissionalmente no mercado imobiliario é precisa aprender fazer valuation em FII , para isso você precisa saber quando custa o m2 quadrado de cada região, taxa de vacância , custo operacional dos FII etc.

    Resumindo: Quanto mais caro um FII estiver menos atrativo ele se torna frente a renda fixa.

    Não acredito em uma taxa estrutural de juros abaixo de 7% no Brasil, portanto ao meu ver um FII precisa apresentar um ganho nominal de pelo menos 8%.

    Outra questão de suma importância: Boa parte das contas que você esta fazendo esta errada, você esta calculando pela ultima distribuição, sendo que o calculo real deve ser feito pela ABL x M2 = receita bruta, ou seja você tem de pensar que algum dia este FII pode locar estas áreas vagas e aumentar distribuição, porém como mercado imobiliario esta bolhado convém trabalhar com uma taxa desconto de pelo 20% de vacância.


    ABL x m2 = Receita bruta
    Receita bruta ( - ) Custos operacionais = Receita líquida

    Receita líquida divide pelo numero de cotas = Lucro por cota
    Lucro por cota divide pelo valor de cota do mercado = Yield a mercado


    Calculando

    Reajuste dos contrato por indexadores: IGP, IPCA

    Taxa de vacância estrutural

    ABL x Taxa de vacância = ABL Vaga
    ABL vaga ( - ) ABL total = ABL ocupada
    ABL locada x m2 praticado na região = receita bruta

    Receita bruta ( - ) custos operacionais = receita líquida

    Percebeu como não é simples fazer valuation em FII, isso porque omiti uma série de variáveis.

    Tenho um modelo que desenvolvi que é extremamente complexo, porém não aconselho gastar mais horas neste serviço se você não pretende operar na bovespa profissionalmente, basta usar estas formulas ai de cima para verificar a taxa de atratividade do investimento.

    Abraço



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    1. Fala Mestre, tinha certeza que você viria aqui comentar, até peço desculpas pela conta que fiz, mas a sua explicação foi show sua explicação, eu consegui entender!! valeu mesmo pela explicação.

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    2. Não esquece de colocar a valorização da cota .

      Renda variável = Variação + Juros

      Renda fixa = Principal + juros

      Lembrando que para ganhar na renda variável você precisa pegar com boa taxa de desconto, e isso nem sempre é possível.

      Quando estiver todo mundo vendendo ( mundo acabando é melhor hora para comprar.)

      Quando cai na boca da galera vai ( alta atrás de alta), melhor hora para ficar de fora . A não ser que você encontre algum ativo escondido que não esta na boca da galera.

      Abraço

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    3. Camarada, obrigado pela explicação. Realmente tenho que estudar isso aí mesmo! Eu também fazia as contas igual ao amigo Stifler. Ainda preciso aprender o B A BÁ dos FII, confesso que não olho muito para essa opção de investimento.

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  3. Cara eu também tinha esse medo/dúvida, até que um certo dia comprei um FII que teve uma valorização absurda de 10% no mês. Quase chorei de tanta alegria, e isso também vale para ações.

    Mas na minha concepção não dá pra comparar RF com RV simplesmente porque não dá pra saber o que pode acontecer com os papéis e não dá pra mensurar com exatidão o quanto virá de proventos durante o ano. Sem contar que a liquidez dos papéis são diferente da dos títulos.

    São mundos diferentes, mas se você não for um trader profissional e for um amador como eu, faça suas apostas! Hehehe.

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    1. Da para saber o máximo que um FII pode distribui sim, basicamente é o máximo da ABL locada, ou seja 100% da ABL x M2 praticado na região ( - ) custos operacionais.

      Abraço

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    2. Thiago, sim esse minha comparação foi meio "xula", mas as explicações do Mestre já me deu uma luz rsrs

      Abraços

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    3. Mas o valor EXATO que será depositado em conta corrente durante o ano não dá pra prever certo ?
      Digo isso pois qual seria a fonte para saber o M2 da região no cálculo ?
      Fazer uma média de todos os imóveis usando quais indicadores?
      Sem contar que esses valores podem ser sazonais e mudar durante o ano, certo ?

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    4. M2 você precisa ter acesso a pesquisa imobiliária por meio de consultoria regionais, neste caso em particular uso bastante o banco de dados da Buildings.com.br

      Indicadores os mesmos de sempre: Absorção bruta , absorção líquida, vacância regional, m2 quadrado etc Tudo isso você consegue por meio de pesquisa imobiliária regional e neste sites de consultoria imobiliária profissional.

      Tanto número de estoques, lançamento, m2 , vacância , absorção etc


      Se você sabe quanto um prédio rende com 100% de ocupação, não precisa nem se matar de fazer cálculos, faça algumas contas levando em conta taxa de vacância regional para chegar ao resultado concreto.

      Melhor cenário com 100% ocupação é muito difícil no cenário atual.


      Sobre como saber quanto vai cair na conta: Tem como estimar também pelo fluxo de caixa contábil, mas é um calculo extremamente complexo.

      Você precisa ficar de olho nas reservas líquidas, vencimento dos contratos etc Sendo assim da para fazer uma conta do FFO estimado pela queima de caixa mensal.


      Abraço


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  4. Na verdade o FII como já é classificado ele é investimento em "Renda Variável" Dãnnn
    Não compre a modinha, a sardinhada já fez a compra, espera o pânico delas pra fazer a festa e comprar de caminhão essas oportunidades, faz pouco tempo que começou a migração de TD e RF para bolsa então só resta esperar para que comece uma correção de mercado ou queda brusca para fazer as compras

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    1. Fala Anon, sim, que é renda variável eu sei, apesar de não ter colocado isso no post, o que eu quis explicar é que pelo "trabalho" de comprar um FII talvez não valesse a pena..

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  5. Quando a taxa de juros cai, a galera corre pra FII em busca de rentabilidade maior, só que isso infla os preços das FIIs. Se analisar de 2016 pra agora, a maioria se valorizou.

    Esse é o motivo pelo qual por hora eu tô fora de FII, analisei algumas por um tempo até mês passado e abandonei a ideia. O motivo: quase todas as boas FIIs estão super-precificadas e as chances de repetir 2014 são altas, com alguma disparada da taxa de juros despencar os preços das FIIs,

    Claro que dá pra achar FII boa, mas acho essa caçada muito cara (em gasto de tempo e risco)

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    1. Exatamente tem de comprar renda variável na alta de juros, quando galera da renda fixa vem para renda variável complica.

      Estou preferindo comprar ações de small caps, bancos etc Apesar que com ultima alta ando meio parado.



      Abraço

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    2. Bom saber disso Anom !!! valeu pela dica

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  6. Pare de fazer posts assim, voce é meio burro e so passa vergonha.

    Kkk

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  7. Fala Stifler,

    Voce pegou justo o SDIL que estava impactado devido a economia? Sacanagem kkk mas acredito que agora que esta aquecendo ele ira subir.

    Mas pra te falar a verdade eu meio que brochei com FIIS, acho que terei somente uns 6, pois ter muitos fica inviável acompanhar.

    Ja que tu ta querendo investir em renda variável, porque não se informa sobre REITS e STOCKS americanas? acho que o mercado la é bem mais estável e voce consegue ter uma diversificação legal, ja que sua renda fixa ja esta alocada no mercado brasileiro.

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    1. KKK vc viu, eu até imaginei isso rsrs droga devia ter escolhido outro FII

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  8. Também que questionei a mesma coisa.

    A primeira coisa que devemos olhar no FII é que estamos buscando rendimentos de LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, ou seja, é o mesmo que comprar um apartamento e lucrar com o aluguel. O FII tem algumas seguranças que a sua LCA/LCI não tem.

    Exemplo, em um FII vc está COMPRANDO um imóvel físico (no caso de fundos tijolo), ou seja, mesmo que o seu locatário não pague, quebre etc e etc, vc continua sendo dono de um imóvel físico, na sua LCA se o banco quebrar vc vai ter que contar com o FGC e sabe-se lá se isso funciona.

    Sobre a questão do preço... no meu entender, não faz sentido vc comprar um FII com um VP muito maior que o VM, portanto, acabo sempre comprando os imóveis descontados, com alta vacância mas que têm uma perspectiva pro futuro. Veja o seguinte, se vc tivesse comprado o mesmo PQDP11 (um dos queridinhos tbm) na época da Dilma vc teria comprado uma cota a 1500 reais, o rendimento hje desse FII é próximo de 14 reais, portanto, um rendimento de praticamente 1% a.m. nessa época de crise com o rendimento dos papéis despencando e com uma segurança talvez até maior que um CDB de banco vagabundo.

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    1. O bom disso tudo é que não fui só eu que questionei isso !!rs

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  9. Sou o anon de cima... esqueci de mencionar uma coisa.

    Eu não entendo o que leva alguém a comprar uma ação... o rendimento delas é baixíssimo. Que sentido faz vc ser "dono" de uma empresa se vc não recebe todo mês os lucros dela ou os lucros são muito pequenos? Só serve pra fazer especulação. Então em RV, FII faz muito mais sentido. A questão é que o brasileiro quer ganhar dinheiro fácil, ai se mete a fazer trade achando que vai ficar milionário com essa especulação.

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    1. Olá Anon, talvez possa ajudar a esclarecer essa dúvida.

      Ações podem não gerar proventos todos os meses, mas a especulação em cima das ações é que se uma empresa tem grande possibilidade de crescimento futuro, é bem capaz que ela aumente o lucro no longo prazo e distribua mais proventos, diferente dos FII's que tem um limite de crescimento (ex: todos os andares de um prédio comercial locados).

      Existem formas de montar uma carteira de ações recebendo dividendos por todo o ano.

      O que eu realmente não entendo é o por que de alguém querer comprar um EFT se ele não gera dividendos, na minha opinião, diversificar entre Ações e FII's ainda é a melhor coisa na RV.

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    2. Anon e Thiago, com ações eu já "entendo" mais, como o Thiago disse o próprio papel da ação pode valorizar mais se a empresa crescer, já FIIs em sua maioria não vejo muita diferenças das cotas nos ultimos anos, a mudança (tanto para baixo quanto para cima) é pouca...

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  10. Olá SP,

    Atualmente eu invisto em FII. O problema da renda fixa é que tem vencimentos e temos que ficar girando patrimônio. Eu só vendo algo, quando vejo que o investimento não tem um futuro bom.

    Abraços.

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    1. Fala CI, sim, isso eu falei no Post, em renda fixa o $$$ fica parado, vc tem razão.

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  11. Stifler... na minha opinião essa comparação sua não cabe. Vc tá comparando banana com laranja. Os conceitos são diferentes.

    IMO, renda fixa na verdade é uma agiotagem, no sentido mais primitivo e não pejorativo da palavra. Você empresta dinheiro para uma instituição em troca de receber aquilo de volta com uma porcentagem em cima. Quando vc compra um papel de FII vc está comprando um ativo que te rende dividendos. Este ativo pode subir, descer, parar de pagar dividendos, dobrar o dividendo pago. Enfim, vc está comprando sociedade em uma empresa.

    Na teoria, a renda fixa quase sempre vai pagar abaixo da inflação, por isso o "perda-fixa". Já no caso dos FIIs (e ações), o mercado acaba corrigindo essa inflação na precificação (se o papel for bom, óbvio).

    Fazendo uma análise bem chucra: renda fixa é vc financiar um cara comprar uma galinha, fazer dinheiro com os ovos e devolver esse dinheiro com juros p vc. FII e ações é vc comprar a galinha.

    (Por favor me corrijam caso eu tenha falado asneira)

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    1. Eu entendi, é que hoje, ou ao menos comparando os FIIS nos ultimos meses não percebi isso, mas já alertaram que os juros tendem a cair e o FIIs voltaram a ficar interessante

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  12. O preço não importa em coloridinho foi ótimo kkkk

    Uma coisa que se deve levar em consideração é o reinvestimento dos proventos. Pode-se ir reinvestindo mês a mês com mais cotas e no final o montante sera maior. Assim como o rendimento também irá aumentar.

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    1. Sinal que o manginão continua seguindo assiduamente o blog de seu ídolo kkkk

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    2. E vice versa ...

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    3. A Internet é livre, assim como o choro !!

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  13. Rapaz, que fórum é esse que tu anda frequentando?

    Cara não sei o que comentar.

    Só posso te dizer uma coisa, recebo de aluguel no mínimo 0,9% todo mês, o que bate isso todo mês? NADA!. Não calculo o preço de valorização delas, pois "o preço não importa". Na verdade importa, sim, mas na hora da compra, depois você faz questão de esquecer, pois é RV lembra?

    Diferente do Mestre dos Dividendos eu não faço esses cálculos malucos, se não for uma subscrição (1º distribuição) eu nem olho os relatórios, simplesmente faço o cálculo em cima dos rendimentos dos últimos 12 meses, média mensal, último informativo e se me agradar eu compro. Se no próximo mês o rendimento não me agradar eu vendo, simples assim. Os custos são baixos (não pago corretagem) e IR só paga se tiver lucro sobre o papel, não sobre os aluguéis. Sempre terão novatos no mercado comprando lixo.

    Quando é 1º distribuição, faço questão de ler os ativos que compõe o papel, índice de juros atrelado e etc. Por exemplo, tenho um que tem um cemitério em sua composição. Uma coisa é certa, sempre morrerá gente, então o aluguel é certo.

    Na época de crise fudida (não que agora não esteja), com Dilma sendo impitimada tinha papel pagando 1,20% ao mês!

    O pessoal só está focando agora em FIIs porquê todos os outros tipos de investimentos estão um lixo. Planejo voltar para ações, mas todos os papéis que tem um bom retorno estão bem caros e a saúde da empresa não estão lá essas coisas.

    Enfim. Tem que estudar bastante pra ter algum retorno bom, não adianta pedir conselhos em forums, porque quem realmente está ganhando $$$ não está perdendo tempo discutindo em forums.

    Abraços!

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    1. Fala PS, realmente depois dos comments do pessoal, percebi que na verdade hoje não está sendo bom para FIIs, tempos atrás o lucro era maior !

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  14. Eu compro FII´s com dois objetivos:
    1. diversificação, ou seja, não deixo de comprar outros tipos de investimentos;
    2. receber 1.500,00 de aluguel decorrente dos fundos. Hoje estou em torno de 225,00.

    Lembre-se: Um investimento não exclui outro.

    Abraço!

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    1. Sim anon, vc tem razão, diversificar é tudo, o intuito do post é que eu estava querendo a todo custo aprender FII, e agora não tenho tanta a pressa, vou continuar estudando e entrar na hora certa, justamente para isso: diversificar !

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  15. Otimo post stifler, pretendo futuramente investir em fiis, mas primeiro os estudos.
    Abraço

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  16. Este comentário foi removido pelo autor.

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  17. Oi SP,

    Ainda não me sinto confortável com FIIs a ponto de ingressar nesse tipo de investimento. Seu ponto de vista foi interessante, e a complementação do Mestre dos Dividendos foi ótima! Do alto da minha ignorância sobre o assunto, penso que talvez não seja o melhor momento para entrar, talvez o mercado esteja bem precificado e o risco x retorno não seja o mais atraente.

    Abraço!

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    1. Temos que estudar... e pelo que parece o momento não é bom para FII, vamos aguardar o momento certo !! rs

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  18. Hj tenho 50% do meu patrimonio em FIIs. Problema que tá tudo carinho. Comprando mesmo só umas tranqueiras como XTED e PRSV11, rs

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    1. Pois é Uó.. pelo que percebi depois da "galera" falar é que o momento não está bom... justo agora que eu queria investir rs

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  19. Que dia bom, o blog do PD caiu.

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    1. Ótima notícia, vou abrir uma bavaria pra comemorar.

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    2. Poxa, que chato, me divertia muito vendo o PD ser enrabado pelos anos e se perder nas estórias fakes.
      Achava muito divertido, mas ultimamente ele perdeu o controle, o blog estava muito negativo.

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    3. Poxa pessoal, eu achei chato, todo mundo que sai da blogosfera eu acho chato, mesmo quem eu não gosto !! no caso do PD, gosto do Blog dele.

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  20. Blog do PD caiu?

    O que sabe sobre isso, SP?

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  21. Pobre Diabo foi um sabotador, mentiroso invejoso, que queria todos na lama como ele!

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    1. Pra onde os betas vão migrar agora?

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    2. Podemos ficar aqui no blog do stifler ou no blog do HOC.

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    3. Betas, temporariamente estaremos direcionando nosso reduto para o seguinte endereço:

      https://opobre-diabo.blogspot.com.br/


      Espero vocês lá!

      Abraços diabísticos!!!

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    4. Pessoal novo blog do Pobre Diabo

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  22. Entre HOC (VDPB), Chupa-Pau e Stifler, prefiro mil vezes aqui.

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    1. O HOC é bom, aqui no Stifler vale a pena, o blog do gari advogado, do beta atilado, VDC e do mestre dos centavos se mostram como boas opções também, existem inúmeros blogs com potencial para o acolhimento dos betas.

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    2. Mas precisamos de posts voltados para a Real.. esse mestre dos centavos por exemplo tem filosofia diferente, defende mulher exceçãozinha!

      Talvez o Stifler poderia assumir isso já que já se fudeu na mão de mulher. Podia descer a real (só devia parar de manginar a gatinha investidora segundo anons)

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    3. Não meus caros, não mesmo. Blogs de pseudo finanças são todos piadas, o Conserva dava espaço para a galera mesmo falando as asneiras dele. O HOC para mim é o vdpb, vamos ver como será no futuro, tem que esperar mesmo. Já o Stifler chega mais próximo da Real. O resto não serve nem como esterco, apenas histórias fakes de pessoas falsas e todas contrárias a Real.

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    4. Fala Pessoal, obrigado pela confiança !! mas espero que o PD volte logo !!

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  23. Senhores, primeiramente peço desculpas por utilizar esse canal para explicar que tive imprevistos quanto ao blog, haja vista que este foi suspenso temporariamente em decorrência de comentários ofensivos de anônimos que estão buscando desativar nosso reduto.

    Segundo, agradeço a colaboração e a presença de todos vocês e solicito encarecidamente que divulguem essa notícia.

    Estou buscando solucionar esse imprevisto. Desculpe o transtorno.

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    1. Peça autorização para divulgar seu blog...

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    2. PD, você pode utilizar aqui sempre que quiser !!

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  24. Betas, temporariamente estaremos direcionando nosso reduto para o seguinte endereço:

    https://opobre-diabo.blogspot.com.br/


    Espero vocês lá!

    Abraços diabísticos!!!

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