Guia Básico / Tutorial - Participando ou acompanhando Leilões de Imóveis (Judiciais)

Olá pessoal,

Muito tem se falado ultimamente na blogosfera de finanças e também no meu círculo social  sobre leilões de imóveis, hoje irei falar justamente sobre isso.

Há 2 tipos de leilões os Judiciais e os Extra-judiciais:

Leilão Judicial se dá quando um imóvel sofre uma penhora ou qualquer outro tipo de constrição judicial (dívidas, imóvel dado como garantia, processos trabalhistas ou pensão alimentícia e etc.).

Leilão extra-judicial basta que a Instituição Financeira, promova, inicialmente, a rescisão do contrato de financiamento (contratos de Finaciamento).

Meu post irá tratar sobre Leilão Judicial, para os Extra-Judiciais além da explicação acima leia esse ARTIGO que trata justamente quando a Instituição Financeira pratica o ato de retomada do imóvel e o coloca em leilão. No extra-judicial não é necessário haver um processo judicial uma vez que o imóvel já está alienado a Instituição Financeira, porém muitos casos de leilões extra-judiciais que acabam indo para a justiça, e o leilão é cancelado, pois pela lei no extra-judicial somente poderá ter o leilão após sanadas todas as pendências na justiça.


Eu tenho uma certa experiência em leilões de automóveis, já adquiri 3 veículos, todos foram para uso pessoal, e sempre no mínimo consegui o valor de 20% abaixo da tabela FIPE, fora isso já comprei equipamentos em leilão, só falta agora os imóveis. Justamente por isso estou de olho em leilões de imóveis para investimento (comprar e revender), ou até mesmo para uso pessoal, neste caso posso vender minha casa, ou comprar com uma pequena ajuda da minha mãe, como sou filho único, tudo acabará ficando para mim mesmo rsrsrs Até já vi a possibilidade de comprar junto com um amigo para depois vender e dividir os lucros.

Já foi falado e discutido em exaustão que há riscos, é necessário consultoria, muitos fatores envolvidos e por aí vai, portanto essa postagem é apenas para exemplificar e deixá-lo a par e por dentro de como funciona um leilão de imóveis e alguns cuidados básicos que se deve tomar.

Em primeiro lugar, hoje em dia com a popularização da Internet, grande parte dos leilões você pode participar de forma online, eu particularmente não tenho problemas em participar pela internet, mesmo porque no caso de imóveis tanto faz, pois quando ocorrer o leilão do imóvel e você estiver interessado, terá que previamente ter pesquisado tudo sobre o imóvel que você esteja interessado, diferentemente do caso de leilões de automóveis, onde o carro fica em exposição e você pode ir visitar antecipadamente e depois participar do leilão seja Presencial ou Online.

Apenas uma nota: Imóveis em raros caso, podem ter a possibilidade de visitação, mas na maioria dos casos os imóveis estarão ocupados.

Continuando, você deve procurar sites de leiloeiros conhecidos e famosos pois também são os que passam a maior credibilidade e quantidade de informações, como sugestão aconselho esses 2 leiloeiros abaixo:

                                              Freitas Leiloeiro: https://www.freitasleiloeiro.com.br

                                                Zukerman: https://www.zukerman.com.br


Independente do leiloeiro escolhido a primeira coisa a fazer ao procurar leilões e ter o interesse por algum imóvel,  leia todo o edital!!  Geralmente encontra-se na página do leiloeiro, há leilões que você pode até parcelar o pagamento, desde que dê uma boa entrada, claro que não é um financiamento com "trocentas parcelas", mas já vi editais que pode parcelar em 10, 12 sem juros e até 48 vezes com juros.

Exemplo: https://www.zukerman.com.br/cobertura-duplex-vila-dom-pedro-ii-sao-paulo-sp-11150-110322

O site do Zukerman é bem "completinho", há muitos detalhes, como dados do imóvel, número do processo judicial, se há ocupação e etc. O principal não poderia deixar de estar no site: é a matrícula do imóvel e em alguns casos até avaliação do imóvel realizada por um perito.

                                                               Zukerman



Bônus, o imóvel do nosso exemplo é bem localizado e caso não seja vendido em 1ª Praça, vai para a 2ª praça pelo preço inicial de 196 mil. De tanto acompanhar acredito que este imóvel irá para a 2ª praça e será vendido por no máximo 270 mil, um preço ótimo, bairro bom e próximo ao metro (400 metros). Guarde este link e vejamos por quanto ele será arrematado.

Nota: Sobre 1ª e 2ª de Praça de leilões - Serão determinadas duas datas para a realização de duas praças Na primeira praça, o valor de arrematação será o valor da avaliação judicial. Na segunda praça, o valor do lance inicial será á partir 50% do valor da avaliação.

No site do Freitas Leiloeiro, também há muita informação

Exemplo: https://www.freitasleiloesonline.com.br/homesite/Lotes.asp?CodLeilao_Sys=6194

Em condições de venda e pagamento temos as seguintes informações:

Vejam que neste leilão em especifico você pode até parcelar caso seja o arrematante do imóvel. 

Além dos detalhes dos sites, ao ter acesso a matrícula do imóvel você terá acesso a classificação fiscal, com essa numeração você poderá entrar no site da respectiva prefeitura e verificar se o imóvel está ou não com dívidas fiscais com a Prefeitura, se for um apartamento você pode visitar o prédio e tentar saber se há informações sobre débitos de condomínio, se bem que nos sites que indiquei costuma ter essa informação !!!


Viu  como não é difícil?? rsrs

O intuito deste post é aguçar a curiosidade daqueles que se interessam pelo tema e tentar entrar nesse ramo, use e abuse das pesquisas, busque os nomes dos proprietários no sites dos Tribunais de Justiça de seu estado ou em sites de busca de processos como o Jusbrasil por exemplo. Até visitas presenciais na vizinhança do imóvel ou condominio é válido.

Quando eu acompanho um imóvel que eu gostaria de comprar, vejo por quanto ele foi arrematado, acompanho o processo judicial pós venda, enfim tudo para aprendizado. Não quer dizer que fazendo isso você deve dispensar ajuda profissional, mesmo porque se arrematar um imóvel em leilão e ele estiver ocupado terá de procurar um advogado para tomar a posse do imóvel ou então ter a surpresa de encontrar débitos fiscais e de condomínio (em caso de apartamentos).

Que este guia sirva para deixá-lo calejado e saber tudo o que se passa e o que pode acontecer em um leilão.

Bom proveito !!!

Até + pessoal